【相続と相性が良いもの②】家族信託 ——親が認知症になったら、アパートはどうなる？

家族信託 × 認知症対策 × 大家さんの賃貸経営

2026年10月15日 ｜ 相続コンサルタント 宮川 剛

親が認知症になると、アパート経営が止まる——大家さんに認知症対策が必要な理由

前回の第1回では、生命保険が「分けにくさ」や「納税資金」の悩みに効くことをお伝えしました。

生命保険は、主に親が亡くなったあとに力を発揮する対策です。それに対して、今回の家族信託は親が生きているうちの「判断が難しくなったとき」に備える対策で、ちょうど役割が分かれています。第1回をまだ読んでいない方は、合わせて読んでいただけたらうれしいです。

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不動産の仕事に携わって23年。相続診断士として大家さんのご相談を受けていると、相続は親が亡くなったあとの話だと思われている方が多いと感じます。でも、大家さんの家には、その前にもう一つ大きな壁があります。

それが、親の判断能力が落ちたときに、アパート経営が止まってしまうことです。

アパートの持ち主が認知症などで判断能力を失うと、持ち主本人が結ぶべき契約ができなくなります。

「生活はできるのに、経営はできない」という時期がある

私自身、父の加齢を感じた時期がありました。

収益不動産の管理は、普段の生活とはまったく違う種類の仕事です。入居者との契約、修繕の判断、資金繰り、税金。どれも「込み入った話」の連続です。

アパートの運営は「管理」ではなく「経営」

ここで、一つ大切なことをお伝えさせてください。

アパートの運営は、経営です。不具合が起きたら直す、クレームが入ったら対応する——それだけでは、経営とは言えないと私は思っています。

設備の入れ替え、共用部の手入れ、募集条件の見直し。入居者サービスを充実させなければ、空室が増え、家賃が下がり、収益に少しずつ影響が出てきます。

そして大切なのは、オーナーの好みや意向よりも、「入居者さんがどれだけ満足するか？」という視点で経営判断をすることです。

判断能力が落ちてくると、真っ先に失われやすいのが、この前向きな経営です。込み入った判断を避け、「何もしない」ほうへ流れていく。

「事なかれ主義」の賃貸経営になったとき、健全な収支は保てなくなります。

この「グレーな時期」は、思っている以上に長く続くことがあります。そして、まさにこの時期にとても有効に働くのが、家族信託だと私は思っています。

家族信託とは——財産を「管理する人」を家族に託す仕組み

家族信託は、親が元気なうちに、財産の管理を信頼できる家族に託しておく仕組みです。登場人物は3人です。

ポイントは、アパートの「管理する権限」は長男に移し、「家賃という利益」は親に残すことです。

アパートの名義は受託者である長男に移りますが、家賃はこれまでどおり親の生活のために使われます。親が自分のための財産を、自分のために管理してもらう形なので、この時点で贈与税はかかりません。

※税務の詳細は税理士にご確認ください。

大家さんにとっての家族信託のメリット

大家さんにとって、家族信託には大きく4つのメリットがあると私は考えています。

そして何より、家族信託は契約したその日から使える仕組みです。先ほどの「生活はできるのに、経営はできない」というグレーな時期に、すでに受託者が動ける状態をつくっておける。ここが、ほかの制度との大きな違いです。

一般的な大家さんの家族信託——よくあるパターン

家族信託も、個別のご家庭の話は書きにくいものです。ここでは、大家さんがよく組むパターンを、わかりやすく整理してご紹介します。

このご家族が家族信託を組むと、たとえばこんな形になります。

1. 信託する財産：アパート1棟（土地・建物）と、修繕や管理に使う預金の一部
2. 委託者・受益者：オーナー本人。家賃はオーナーの生活費として使われる
3. 受託者：長男。入居者対応・修繕・契約更新などをオーナーに代わって行う
4. オーナーが亡くなったら：受益者が妻に代わる。家賃は妻の生活を支えるお金になる
5. 妻も亡くなったら：信託が終わり、アパートは家族で決めておいた人に引き継がれる

オーナーの判断能力が落ちても、長男がそのまま管理を続けられます。オーナーが亡くなっても、妻の生活は家賃で支えられる。そして最後に誰が引き継ぐかまで、オーナーが元気なうちに決めておける。

一つの契約で、「今」「オーナーが亡くなったあと」「妻が亡くなったあと」まで、つながった形で備えられる——私はここに、家族信託ならではの良さがあると思っています。

家族信託と任意後見人・財産管理委任契約の違い

「親の財産を管理する仕組みなら、ほかにもあるのでは？」と思われた方もいるかもしれません。よく比べられるのが、任意後見人と財産管理委任契約です。

任意後見人は、親の判断能力が「不十分になった」と認められてから動き出す仕組みです。つまり、先ほどお話しした「生活はできるのに、経営はできない」グレーな時期には、まだ始まらないことが多いのです。

また、任意後見人の役割は親の財産を守ることです。アパートを建て替える、売って組み換えるといった「攻め」の判断は、基本的に向いていません。

一方で、介護サービスや施設入所の契約のように、親の生活や身の回りに関わることは、家族信託ではできません。

金融機関の「信託」との違い——金銭信託と不動産信託

「信託」と聞くと、信託銀行の商品を思い浮かべる方も多いと思います。でも、家族信託とは中身がまったく違います。

金融機関の信託は、お金をきちんと管理して届けるための仕組みとしてはとても便利です。ただ、大家さんの財産の中心は、お金ではなくアパートや土地です。

賃貸経営そのものを、家族の手で続けていきたい。そう考えるなら、選ぶべきは不動産を家族に託せる家族信託だと私は思っています。

家族信託のデメリットと注意点

もちろん、家族信託にもデメリットや注意点があります。始める前に、知っておいていただきたいことを整理します。

※税務の詳細は税理士にご確認ください。

なかでも最後の「家族の理解」は、家族信託に限らず、相続対策全体に通じる大切なことです。

相続対策が順調に進んでいたのに、家族の一部に話が伝わっていなかったことで、最後に止まってしまった——そんな現場の話を書いた記事があります。家族信託で受託者を決めるときにも、まったく同じことが起きうるので、ぜひ合わせて読んでみてください。

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子世代のあなたにできること——「元気なうちに」が唯一の条件

家族信託には、一つだけ動かせない条件があります。

家族信託は、親と子が結ぶ「契約」です。親が契約の内容を理解して、自分の意思で決められる状態でなければ、結ぶことができません。

先ほどの「生活はできるのに、経営はできない」グレーな時期は、家族信託がいちばん力を発揮する時期です。でも、その時期に入ってから契約しようとすると、間に合わないこともあります。

正直に言います。家族信託は、「まだ早い」と感じるくらいのときに始めるものです。

その気持ちは、とても自然なものだと思います。だからこそ、親の小さな変化に気づいたときが、動き出すいちばんのタイミングです。

久しぶりに会った親に「老けたな」と感じたその感覚を、相続を考え始めるサインとして受け止めてほしい——そんな想いで書いた記事があります。家族信託を考えるきっかけとも重なるので、よろしければ合わせて読んでみてください。

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まとめ——家族信託は、親の想いを「元気なうちに」預かる仕組み

アパートを個人で持つ大家さんにとって、親の判断能力の低下は、相続より先にやってくる大きな壁です。

家族信託は、契約したその日から家族が管理を担える仕組みです。任意後見人ではまだ動けないグレーな時期にも、賃貸経営を止めずに続けられます。

一方で、費用や受託者の負担、赤字を相殺できないこと、身の回りの契約はできないことなど、注意点もあります。任意後見人と組み合わせ、家族全員が理解したうえで進めることが大切です。

家族信託は、「まだ早い」と思えるうちに始める対策です。

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