【相続と相性が良いもの④】賃貸経営の法人化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——アパートではなく「経営」を次の世代へ

賃貸経営 × 法人化 × 事業として託す相続

2026年10月22日 ｜ 相続コンサルタント 宮川 剛

シリーズ最終回——賃貸経営の法人化で、大家業そのものを次の世代へ

このシリーズでは、相続の相談を受ける中で「相続と組み合わせると力を発揮する」と感じてきたものを、4つご紹介してきました。

生命保険、家族信託、金。ここまでの3つは、どれも「財産をどう守り、どう渡すか」の道具でした。最終回の法人化は少し違います。渡すのは財産ではなく、大家業という「事業」そのものです。

これまでの3回をまだ読んでいない方は、こちらから順に読んでいただけると、最終回の話がよりつながって見えると思います。

『金持ち父さん 貧乏父さん』から始まった不動産投資——私が27歳で法人を持った理由

2000年代のはじめ、日本でもロバート・キヨサキの『金持ち父さん 貧乏父さん』が大きな話題になりました。この本をきっかけに、「不動産投資」という言葉が一気に広まったように思います。

私もその影響を受けた一人です。

法人で物件を持ってきて、良かったと感じたこと、手間がかかったことの両方があります。

楽なことばかりではありません。それでも私は、大家業を「事業」として続けていくなら、法人という形はとても相性が良いと思っています。

個人の大家さんか、法人の大家さんか——相続で何が違うのか

同じアパートを持っていても、個人の名義で持つか、法人の名義で持つかで、相続のときの姿は大きく変わります。

※税制面の有利不利は、収入の規模や経費、家族構成によって変わります。税務の詳細は税理士にご確認ください。

いちばん大きな違いは、「寿命」です。

個人の大家さんが亡くなると、そのたびに相続が起き、物件は相続人の間で分けられていきます。2代、3代と続くうちに、物件は細かく分かれ、いつの間にか事業として成り立たなくなる——不動産の仕事に携わって23年。相続診断士として相続のご相談を受ける中でも、そんな姿を何度も見てきました。

よくあるパターン——2代あとの姿を比べてみると

不動産を「分ける」のではなく、「箱（法人）」に入れて渡すという考え方は、以前に一本の記事にまとめています。共有名義がなぜ家族の火種になるのかを詳しく書いているので、合わせて読んでみてください。

マイクロ法人と「一人に一法人」という考え方

法人化というと、大きな会社をつくるようなイメージを持たれるかもしれません。でも、大家さんの法人化は、もっと小さく始められます。

社長一人、または家族だけで運営する小さな会社——いわゆる「マイクロ法人」です。物件を持ち、家賃を受け取り、経費を払う。大家業を営むための器として、それで十分なのです。

「資産管理会社」と「資産保有会社」は違う

大家さんの法人は、よく「資産管理会社」と呼ばれます。ただ、正確には、物件を持つ会社は「資産保有会社」です。この2つは、似ているようで中身がまったく違います。

管理会社の形は、物件の名義を変えずに始められる手軽さがあります。一方で、相続のときに物件が個人に残る点は変わりません。大家業を事業として次の世代へ渡すことを考えるなら、私は保有会社の形をおすすめしています。

※どちらの形が合うかは、物件の状況や収入の規模によって変わります。税務の詳細は税理士にご確認ください。

理想は「きょうだい一人に、一つの法人」

私が理想だと考えているのは、きょうだい一人ひとりが、それぞれ自分の法人を持つ形です。

もちろん、家族の状況や物件の数によって、最適な形は変わります。一つの法人から始めて、子どもたちの成長や状況に合わせて分けていく。そうやって、家族に合わせて組織をつくっていけばいいと私は思っています。

法人化のデメリット——個人名義から法人名義へ、手間と費用の現実

法人化には、手間と費用がかかります。ここは正直にお伝えしておきたいところです。

すでに個人で持っているアパートを法人に移す場合、一般的には、個人から法人へ「売る」形をとります。そのときには、次のような税金や費用がかかります。

※時価より極端に安い価格で売ると、時価で売ったものとみなされて課税されることがあります。税務の詳細は税理士にご確認ください。

土地は個人に残す、という選択肢

理想は、土地も建物も法人の名義にすることです。ただ、土地まで移すと税金や費用が大きくなることも多いため、状況によっては土地は個人のまま、建物だけを法人に移すという方法をとります。

※土地と建物の名義を分ける場合は、地代の設定などで税務上の注意点があります。税務の詳細は税理士にご確認ください。

「シンプルな株式」にしておくと、相続対策がしやすくなる

法人化の大きな意味の一つは、相続のときに渡す財産を「シンプル」にできることです。

複雑な名義のまま次の世代に渡すと、相続のたびにその複雑さが増していきます。名義を整理し、シンプルな未公開株式の評価にしておくことで、相続対策はぐっと進めやすくなる——私はそう感じています。

※未公開株式の評価方法や、株式の生前贈与にかかる税金については、税理士にご確認ください。

魚を与えるな、釣り方を教えよ——物件ではなく「経営」を渡す

ここまで法人化の仕組みをお話ししてきましたが、最後にいちばん大切なことをお伝えします。

法人をつくって株式を渡しても、受け取った子どもが経営の仕方を知らなければ、事業は続きません。入居者さんにどう満足してもらうか、修繕をどう判断するか、お金をどう回すか。渡すべきなのは、収益不動産を活用した「事業の運営方法」です。

私自身、法人を運営してきたことで、さまざまな経験と知識を得ることができました。法人という器は、次の世代が経営者として育つ場にもなるのです。

大家業を「継がせる」のではなく「育てる」という考え方については、以前に一本の記事にまとめています。子どもに何を、どう教えればいいのか、具体的な一歩まで書いているので、合わせて読んでいただけたらうれしいです。

シリーズを終えて——4つをどう組み合わせるか

全4回でご紹介してきた「相続と相性が良いもの」。それぞれの役割を、改めて並べてみます。

4つは、どれか一つを選ぶものではありません。家族の状況に合わせて、組み合わせて使うものです。そして、何をどの順番で使うかを決めるには、家族と財産の「全体」を見渡すことが欠かせません。

個別の対策を積み上げるのではなく、全体を設計してから進めることの大切さは、以前に実際の事例を交えて書いています。今回の4つをどう組み合わせるかを考えるうえで、出発点になる記事です。

まとめ——法人化は、大家業を「亡くならない形」で託す仕組み

個人の大家さんは、いつか必ず相続を迎え、そのたびに財産は分かれていきます。法人にしておけば、物件は会社に残り、渡すのはシンプルな株式になります。

マイクロ法人を活用し、理想はきょうだい一人に一つの法人。状況によっては土地を個人に残す方法もあります。手間と費用はかかりますが、そのぶん事業として続けていく道が開けます。

そして何より大切なのは、物件と一緒に「経営の仕方」を渡すことです。

法人化は、大家業という事業と、そこに込めた想いを、何代先までも託すための仕組みです。

法人化をするべきか、わが家に合う形を個別に話したい方は無料個別相談もご用意しています。